Mutamento di destinazione d’uso avente rilevanza urbanistica

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle previste nella strumentazione urbanistica.

Ai sensi dell’ art 51, comma 1 della Legge Regionale 12/2005, costituisce destinazione d’uso di un’area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l’area o per l’edificio, ivi comprese, per i soli edifici, quelle compatibili con la destinazione principale derivante da provvedimenti definitivi di condono edilizio.
E’ principale la destinazione d’uso qualificante;
E' complementare od accessoria o compatibile qualsiasi ulteriore destinazione d’uso che integri o renda possibile la destinazione d’uso principale o sia prevista dallo strumento urbanistico generale a titolo di pertinenza o custodia.
Le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili, come sopra definite, possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall’una all’altra,  salvo quelle eventualmente escluse dal PGT. 

Il mutamento di destinazione d’uso senza l’effettuazione di opere è normato dagli artt. 51 e 52 della L.R.12/2005, dall’art. 5 del Piano delle Regole (PdR) e dall’art. 9 del Piano dei servizi (PdS) del vigente Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano, nonché dall’art. 8 del PdR e art. 11 del PdS del PGT adottato.

Si ritiene utile segnalare che allo stato attuale, vista la coesistenza del PGT vigente e di quello adottato, applicandosi il regime di salvaguardia dovranno essere rispettate le misure più restrittive.

Si evidenzia che:

  • i mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire  (rif. art.52, comma 3-bis L.R.12/2005) per il cui rilascio risulta necessaria l’approvazione del Piano delle Attrezzature Religiose).
  • i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla realizzazione o all'ampliamento di sale giochi, sale scommesse e sale bingo sono subordinati a permesso di costruire. Ai fini del rilascio del permesso di costruire, il Comune, fatto salvo quanto disposto dall'articolo 36 l.r.12/2005, provvede alla verifica del limite della distanza da luoghi sensibili previsto dall'articolo 5, comma 1, della l.r. 8/2013.(rif. art. 52, comma 3 ter L.R. 12/2005).

Verifiche da effettuare preventivamente
L’avente titolo che intende presentare la comunicazione è sempre tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto sia significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente. Per maggiori dettagli "Area Bonifiche".

Ulteriore verifica:  necessità di conguaglio del contributo di costruzione e/o necessità di reperimento della dotazione dei servizi. 
I cambi d’uso senza opere edilizie contestuali per i quali non sono decorsi  dieci anni dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio relativo ad interventi oltre il risanamento conservativo, sono soggetti alla verifica del conguaglio del contributo di costruzione, oltre alla necessità di reperimento della dotazione di servizi.
L’adeguamento della dotazione di servizi - negli interventi di recupero dell’esistente con qualifica sino al Risanamento Conservativo – è dovuto, ai sensi del PGT vigente, nel caso di cambio di destinazione d’uso da funzioni urbane  produttive verso altre funzioni urbane (ed è possibile nel rispetto dei limiti di cui all'art. 5.4 del PdR, ovvero previa verifica che l'area di intervento sia inferiore a mq. 5.000).
Le dotazioni territoriali per servizi sono da applicare all'intera S.l.p. interessata da mutamento d’uso, nella misura del 100% della stessa S.l.p. e devono essere reperite in aree o attraverso la monetizzazione parziale o totale.

Ai sensi dell’art. 11.3 lettera a) del PdS del PGT adottato, le dotazioni territoriali per servizi da categoria funzionale produttivo verso categorie funzionali residenziale e commerciale per interventi aventi oggetto SL superiore a 250 mq sono dovute nella misura dell’80% della SL.

Si precisa inoltre che in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso con opere riguardanti immobili o parti di essi prevalentemente dedicati a funzioni urbane terziarie, commerciali e servizi privati, verso funzioni urbane residenziali, qualora l’intervento interessi un immobile avente una S.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq, non è dovuto il reperimento di aree per servizi. Nel caso si superi questa soglia dimensionale dell’immobile, ai sensi dell’art. 11.4 PdR, il cambio d’uso non può essere presentato con il modulo della comunicazione del cambio di destinazione d’uso, salvo il caso in cui l’intervento ricada nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) o negli Ambiti contraddistinti da un Disegno Urbano Riconoscibile (ADR); in quest’ultimo caso se l’immobile è prevalentemente terziario (allegando dimostrazione/asseverazione) è dovuto l’adeguamento della dotazione di servizi nella misura del 18% della S.l.p oggetto di cambio d’uso (art. 9 PdS).
Ai sensi dell’art. 11.3 del PdS del PGT adottato, l’elemento da tenere conto principalmente per sapere se le dotazioni territoriali sono dovute o meno è la SL oggetto del mutamento di destinazione d’uso:

  • se la SL è minore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del 100% solo nel caso di cambio dalla categoria funzionale commerciale a residenziale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste nell’articolo stesso;
  • se la SL è maggiore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del 18% per tutti i cambi di destinazione da categoria commerciale a categoria produttiva, residenziale, turistico-ricettiva, servizi privati, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzione previste nell’articolo stesso.

Per gli edifici ad uso direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati,  le dotazioni sono dovute nella misura del 18% per i cambi d’uso verso la categoria residenziale e commerciale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste.

Si rileva che qualora, successivamente ad una comunicazione di cambio d'uso senza opere, vengano presentati una comunicazione o  un titolo edilizio per la realizzazione di opere, le stesse vengono riconnesse al cambio d'uso e occorre, pertanto, effettuare la verifica per l'eventuale adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) e l'eventuale conguaglio oneri.

Il cambio d'uso senza opere, pur essendo sempre ammissibile, non consolida un cambio d'uso urbanisticamente rilevante in assenza del pagamento delle dovute monetizzazioni e non può essere utilizzato quale strumento per eludere la norma nel suo complesso.

Modalità di pagamento (in caso di monetizzazioni o conguaglio del contributo di costruzione)

Le somme eventualmente dovute devono essere versate prima della presentazione della comunicazione con le modalità precisate nella modulistica pubblicata e deve essere allegata attestazione dell'avvenuto pagamento.
Per il calcolo e le informazioni sulle monetizzazioni e sul conguaglio del contributo di costruzione si rimanda alla relativa pagina "Contributo di costruzione".

Modulistica per comunicazione di mutamento di destinazione d'uso SENZA opere contestuali

Ai sensi dell' art. 51, comma 1 della Legge Regionale 12/2005: costituisce destinazione d’uso di un’area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l’area o per l’edificio, ivi comprese, per i soli edifici, quelle compatibili con la destinazione principale derivante da provvedimenti definitivi di condono edilizio.
E’ principale la destinazione d’uso qualificante;
E' complementare od accessoria o compatibile qualsiasi ulteriore destinazione d’uso che integri o renda possibile la destinazione d’uso principale o sia prevista dallo strumento urbanistico generale a titolo di pertinenza o custodia.
e destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili, come sopra definite, possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall’una all’altra, nel rispetto del presente articolo, salvo quelle eventualmente escluse dal PGT. 

Il PGT indica in quali casi i mutamenti di destinazione d’uso di aree e di edifici, attuati con opere edilizie, comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale (rif. art.51, comma 2 della Legge Regionale 12/2005).

Si ritiene utile evidenziare che allo stato attuale, vista la coesistenza del PGT vigente e di quello adottato, applicandosi il regime di salvaguardia dovranno essere rispettate le misure più restrittive.

I mutamenti di destinazione d’uso con opere edilizie contestuali agli stessi sono normati dagli artt. 51 e 52 della LR 12/05 e dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole (PdR) e dall’art. 9 del Piano dei Servizi (PdS) del vigente Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano, nonché dall’art. 8 del PdR e art. 11 del PdS del PGT adottato.

Qualora il mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applicano le sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione per la realizzazione di opere in assenza o in difformità dal permesso di costruire, ovvero in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività (rif. art. 53, comma 1 della L.R.12/2005).

Tali cambi d’uso devono essere sempre esplicitati  nell’apposita sezione della modulistica in relazione all’intervento edilizio; gli stessi sono soggetti alla verifica della necessità di reperimento della dotazione di servizi.

Si evidenzia che:

  • i mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire  (rif. art.52, comma 3-bis L.R.12/2005) per il cui rilascio risulta necessaria l’approvazione del Piano delle Attrezzature Religiose).
  • i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche  comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla realizzazione o all'ampliamento di sale giochi, sale scommesse e sale bingo sono subordinati a permesso di costruire. Ai fini del rilascio del permesso di costruire, il comune, fatto salvo quanto disposto dall'articolo 36 della L.R. 12/2005, provvede alla verifica del limite della distanza da luoghi sensibili previsto dall'articolo 5, comma 1, della l.r. 8/2013.(rif. art. 52, comma 3 ter L.R. 12/2005).

Verifiche da effettuare preventivamente

Occorre verificare  se il cambio d’uso proposto sia significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente. Per maggiori dettagli "Area Bonifiche".

Ulteriore verifica:  necessità di conguaglio del contributo di costruzione e/o necessità di reperimento della dotazione dei servizi.
L’adeguamento della dotazione di servizi - negli interventi di recupero dell’esistente con qualifica sino al Risanamento Conservativo – è dovuto, ai sensi del PGT vigente, nel caso di cambio di destinazione d’uso da funzioni urbane  produttive verso altre funzioni urbane ( ed è possibile nel rispetto dei limiti di cui all'art. 5.4 del PdR, ovvero previa verifica che l'area di intervento sia inferiore a mq. 5.000).
Le dotazioni territoriali per servizi sono da applicare all’intera S.l.p. interessata da mutamento d’uso, nella misura del 100% della stessa S.l.p. e devono essere reperite in aree o attraverso la monetizzazione parziale o totale.

Ai sensi dell’art. 11.3 lettera a) del PdS del PGT adottato, le dotazioni territoriali per servizi da categoria funzionale produttivo verso categorie funzionali residenziale e commerciale per interventi aventi oggetto SL superiore a 250 mq sono dovute nella misura dell’80% della SL.

Si precisa inoltre che in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso con opere riguardanti immobili o parti di essi prevalentemente dedicati a funzioni urbane terziarie, commerciali e servizi privati, verso funzioni urbane residenziali, qualora l’intervento interessi un immobile avente una S.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq, non è dovuto il reperimento di aree per servizi. Nel caso si superi questa soglia dimensionale dell’immobile, ai sensi dell’art. 11.4 PdR, il cambio d’uso non può essere presentato con il modulo della comunicazione del cambio di destinazione d’uso, salvo il caso in cui l’intervento ricada nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) o negli Ambiti contraddistinti da un Disegno Urbano Riconoscibile (ADR); in quest’ultimo caso se l’immobile è prevalentemente terziario (allegando dimostrazione/asseverazione) è dovuto l’adeguamento della dotazione di servizi nella misura del 18% della S.l.p oggetto di cambio d’uso (art. 9 PdS).
Ai sensi dell’art. 11.3 del PdS del PGT adottato, l’elemento da tenere conto principalmente per sapere se le dotazioni territoriali sono dovute o meno è la SL oggetto del mutamento di destinazione d’uso: 

  • se la SL è minore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del 100% solo nel caso di cambio dalla categoria funzionale commerciale a residenziale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste nell’articolo stesso;
  • se la SL è maggiore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del 18% per tutti i cambi di destinazione da categoria commerciale a categoria produttiva, residenziale, turistico-ricettiva, servizi privati, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzione previste nell’articolo stesso.

Per gli edifici ad uso direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati,  le dotazioni sono dovute nella misura del 18% per i cambi d’uso verso la categoria residenziale e commerciale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste.

In relazione al cambio d'uso da produttivo a commerciale, si sottolinea che per il combinato disposto degli artt. 5.3 del PdR e 9.1.1/9.1.c del PdS gli esercizi di vicinato possono essere esclusi dall'adeguamento delle dotazioni territoriali per servizi  (c.d. monetizzazione standard); tale esclusione è necessariamente opzionale e non automatica in quanto è subordinata alla presentazione di atto d'obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni /ampliamenti della/e unità commerciale/i di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d'uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale); in assenza del citato atto d'obbligo la monetizzazione è dovuta; è stata aggiornata la modulistica per poter rendere facilmente accessibile al proponente la suddetta opzione.

Ai sensi dell'art. 32 delle NTA del PRG previgente nelle zone industriali-artigianali era ammessa una quota di funzioni compatibili (max 30% destinate a residenza esclusivamente di custodia, uffici amministrativi, tecnici ed attività di ricerca e di laboratorio, attività espositive e di vendita, commercio al dettaglio, ristoranti, bar, etc) considerate a tutti gli effetti libere e per le quali, laddove a suo tempo realizzate ai sensi della lettera b) del citato art. 32, possono essere considerate consolidate con tale destinazione; la lettera c) del citato articolo consentiva inoltre la realizzazione di uffici tecnici, attività di ricerca e di laboratorio, purché compresi ed integrati nell'unità produttiva, (max 20%); tali uffici sono a tutti gli effetti parte dell'attività produttiva e tali debbono essere considerati ai fini di un eventuale cambio d'uso verso la funzione terziaria o altra funzione. In interventi concernenti un'attività produttiva anche oggi si ritiene ammissibile il mantenimento o la realizzazione di uffici integrati, purché siano effettivamente integrati e venga specificato nel titolo; diversamente, in caso ad esempio di frazionamento di unità preesistente industriale con realizzazione di singole unità destinate ad uffici, quindi di fatto non più integrate con l'unità produttiva originaria e da essa funzionalmente ed effettivamente separate, occorrerà richiedere il cambio d'uso effettivo da industriale - artigianale a terziario.

La Legge Regionale  1 ottobre 2015, n. 27 distingue tra strutture ricettive alberghiere (strutture organizzate per fornire al pubblico, con gestione unitaria, alloggio in almeno sette camere o appartamenti, con o senza servizio autonomo di cucina e altri servizi accessori per il soggiorno, compresi eventuali servizi di bar e ristorante), assimilabili per orientamento consolidato alla funzione terziaria e strutture ricettive non alberghiere (case per ferie, b&b, etc), queste ultime più correttamente assimilabili - salvo puntuale verifica - alla funzione residenziale.

Per quanto concerne le unità condonate si rileva che il condono è stato rilasciato per la funzione e situazione esistente (tanto che viene  contestualmente rilasciata l'agibilità speciale), ancorché non regolamentare che come tale può essere conservata e mantenuta (gli interventi di M.S. non devono ovviamente peggiorare la situazione condonata); il cambio d'uso verso altra funzione può essere ammissibile solo nel caso in cui vengano rispettate le specifiche regolamentari relative alla nuova funzione che si intende insediare.

Laddove il cambio d'uso venga richiesto verso altra funzione caratterizzata da specifiche regolamentari più restrittive  tale cambio è condizionato al rispetto delle stesse.

Ai sensi dell'art. 3.1 lett.c) del D.P.R. 380/2001, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio ed assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi, sono qualificati di restauro e risanamento conservativo.

Richiamato inoltre l'art. 3.1 lett b) del D.P.R. 380/2001, secondo cui, per gli interventi di manutenzione straordinaria è atteso il mantenimento della originaria destinazione d'uso, considerato che la Circolare della Regione Lombardia 20 luglio 2017 n. 10, ha contemplato la disapplicazione dell'art. 52.1 della L.R. 12/2005, che prevedeva che i mutamenti di destinazione d'uso conformi alle previsioni urbanistiche comunali, connessi alla realizzazione di opere edilizie, non mutassero la qualificazione dell'intervento, si informa che: 

  • il mutamento di destinazione d'uso con opere comporterà la qualifica di restauro e risanamento conservativo solo se le opere non determinano la trasformazione dell’organismo edilizio; in quest’ultimo caso la qualifica sarà di ristrutturazione edilizia, in conformità all’art. 3.1. lettera d del DPR 380/2001.

Il mutamento di destinazione d’uso con opere contestuali  potrà essere assoggettato a:

Per le modalità di presentazione consultare i rispettivi servizi.

Per il calcolo e le informazioni sulle monetizzazioni e sul conguaglio del contributo di costruzione si rimanda alla pagina "Contributo di costruzione".

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